不動産投資 失敗

サラリーマン大家が不動産投資で失敗する3つのリスクとは?

サラリーマンが不動産投資で失敗しないブログ

 

 

近年副業目的でサラリーマン大家なることばが流行っています。

 

サラリーマンをしながらでも取り組めるアパートやマンションの大家が

 

増えてきています。

 

 

 

大家はもともとは資産家や地主が取り組むビジネスでしたが、

 

近年は銀行を中心とした金融機関からサラリーマンでも融資を

 

引き出しやすく初心者でも不動産投資を始める人が増えています。

 

 

 

 

東京や横浜で毎日のように不動産投資のセミナーが開催されており、

 

連日仕事終わりのサラリーマンが勉強目的で不動産投資のセミナーを

 

受けている光景を目にしています。

 

 

 

 

そんな初心者サラリーマン大家の最もしやすい失敗が3つあります。

 

 

サラリーマン大家が失敗する3つのリスク

 

融資額(ローン)が大きすぎてキャッシュフローがマイナスになる

 

地方の利回りが高い物件を買い、売却するときに買い手が見つからない

 

節税目的で始めたワンルームマンションの不動産投資で赤字になってしまう

 

 

 

 

 融資額(ローン)が大きすぎてキャッシュフローがマイナスになる

 

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サラリーマンは毎月安定した収入がありますので、

 

融資を使って買っても、万が一空室などで物件が赤字でも、

 

給料から返済できると銀行は見ています。

 

このサラリーマンの安定収入を担保に銀行は物件購入資金を

 

初心者のサラリーマン大家へも貸し出すのです。

 

 

ただし、銀行は物件購入資金を貸し出すまでで、この後の物件の

 

収支や家賃設定などの経営側面はすべてあなたである大家さんが

 

決めていくことになるのです。

 

 

このときに買ったはいいが、思ったより空室がでてしまったり、

 

買った後に外壁や屋上のの防水工事や鉄部の塗り替え

 

故障による給湯器の交換など思わぬ出費をすることは

 

大いにあるんです。

 

 

新築でも一緒でメンテナンス費用は初期の10年くらいはかかりませんが、

 

家賃の下落が新築の場合は激しいので、満室でも思ったよりも収入が

 

上がらない現象が起こるのです。

 

 

そんな初心者のサラリーマン大家の状況などお構いなしに銀行へは

 

毎月決まった額をびた一文揃えて返済しなければなりませんから、

 

入居付けの経営がうまくいかない場合はキャッシュフローがマイナスになる

 

こともあるんです。

 

 

マイナスになるだけならいいですが、銀行への返済が滞ると銀行は物件につけている

 

抵当権を行使して物件を競売にかけ貸付金を取り戻そうとします。

 

それでも貸付額まで競売で売れなければそのあまった負債をあなたは一生かけて

 

返済していかなければならないのです。

 

 

昔テレビドラマで流行った半沢直樹のシーンの、

 

銀行は晴れの日にお金を貸して、雨の日の取り上げるとは

 

このことからも言われます。

 

 

なので、銀行への返済は融資で買った人の絶対使命なんです。

 

まずは購入前に物件の立地(地方よりも東京などの都心部)、

 

融資額に対する返済割合(毎月家賃の何%返済か)の確認

 

(理想は60%以下)、さらには融資期間を確認して、

 

毎月安全に返済できる金額を定める必要があります。

 

 

 

地方の利回りが高い物件を買い、売却するときに買い手が見つからない

 

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地方は田舎なので東京や横浜などの不動産に比べれば土地が非常に安いので、

 

価格自体が安いのです。でも購入価格が安いからと言って家賃も下がるのですが、

 

都心部に比べると入居者探しに苦労するリスクが多いので、利回りは高くなります。

 

 

初心者サラリーマン大家さんの参考までに利回りとは物件価格に対して何%の

 

家賃収入があるかを示す数値です。

 

 

例えば1億円のマンションから一年間で1,000万円の家賃収入があるとしたら

 

1,0000000円(物件価格)÷1,000万円(家賃収入)=10%

 

このマンションの利回りは10%だと分かります。

 

 

地方だと土地が東京などの都心部と比べると極端に安いので

 

家賃を安くしても十分に高い利回り(最低でも10%以上)

 

は多く存在するのです。

 

 

でも、初心者サラリーマン大家さんが不動産投資で失敗する理由に

 

地方物件の購入があるのです。

 

 

一見地方物件は利回りが高いので収益率が高く見えますがたくさんの

 

落とし穴があるんです。その一つが空室率の高さです。空室率が高いということは

 

いくら利回りが高くても家賃が入らなければ利回りも下がってしまいます。

 

今後日本の人口が減っていきますが、東京だけは唯一人口が増えるのです

 

なぜなら人口が地方から都市部に流入してくるからなんです。

 

 

 

地方はますます人口減になりますが、東京や横浜は逆に人口が増えるのです。

 

高い利回りだけで物件を買ってしまうと入居者が見つからずに赤字にあることも

 

地方物件で失敗する大きなリスクです。

 

さらに地方物件は都心部の物件ほど流動性がありません。

 

もともと不動産自体流動性がないですが、都心部であれば資産保有目的や

 

投資目的で不動産の売買は激しいですから値段次第では1カ月で売りぬくことも

 

十分に可能です。

 

 

 

しかし、地方物件の場合は土地も安いですし、人口も少ないので、

 

都市部から地方物件を購入したい人はほとんどいませんので、

 

売るに売れない現象が起きてしまうんです。

 

 

 

購入したはいいが、誰も次に買う人がいなくなり、そのうち建物も老朽化して

 

建て替えが必要になり建て替えの購入資金がなく、建て替えもできないので

 

入居者が入らずにどんどん泥沼に陥ってしまうことは大いにあります。

 

サラリーマンでこれから不動産投資を始めようと思うのであれば、不動産投資の

 

セミナーやブログなどで勉強をしてから計画的に始めて、不動産投資での失敗を

 

しないようにしましょう。

 

 

 

 

節税目的で始めたワンルームマンションの不動産投資で赤字になってしまう

 

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節税目的でセールスされるワンルームマンション投資ですが、

 

これが不動産投資で失敗する数としては一番多いと思います。

 

 

知識がない初心者サラリーマンに多く、電話勧誘などで節税ができますと

 

言われ買ってしまうが、利益がでなくて給料から銀行への返済を持ち出しになる

 

場合が多く起きています。

 

 

 

節税の原理ですが、不動産投資で物件を購入すると建物分と金利に関しては

 

経費になりますのでその分所得から引くことができますので、納める税金が

 

減るのです。でも納める税金が減っても、ワンルームマンションは家賃のほかに

 

マンション管理に伴う共益費や修繕積立金などマンション組合へ払うお金が

 

発生するので家賃収入があってもほとんど残らないことが多いんです。

 

さらに、ワンルームマンションの場合は1棟物件と違って、入居者は一人ですので、

 

空室になれば全額返済を自分の給料から返済しなければならないんです。

 

 

 

また、新築で購入すると、家賃の下落が10年程度どんどん下がりますので、

 

収入自体下がっていって、赤字の投資になってしまいます。

 

節税しても、キャッシュフローがマイナスになるのであれば、ない方がお金は

 

溜まっていきますからワンルームマンション投資をすると高確率で失敗します。

 

初心者サラリーマン大家さんはワンルームマンションではなく、中古の一棟アパートか

 

マンション購入をすることで失敗を極力防ぐことができます。

 

 

 

不動産で節税できますという営業トークを聞いたらまずは怪しいと思って聞いた方が、

 

失敗する確率が減ると思います。

 

このような事例は不動産投資セミナーでよく事例として紹介されていますので、

 

まずは自分で勉強したりセミナーに行って知識を身に着けることが自分の身を守る

 

ことになるのです。

 

特にサラリーマン大家さんは不動産業者からしたらカモにしやすいことが多いので、

 

投資のリスクや節税の勉強をしておきましょう。