不動産投資 失敗

サラリーマン大家が不動産投資で自己破産!不動産で失敗する3つの原因とは?

不動産投資で自己破産!不動産で失敗する原因と対処法とは?

 

サラリーマンでも銀行から借り入れが比較的容易な不動産投資は

 

セミリタイヤ目的や副業でもできることが魅力で始めるサラリーマンが多いです。

 

 

 

でもそんなサラリーマン大家さんが陥る失敗として自己破産があります。

 

 

 

サラリーマンが自己破産する3つの原因とは!?

 

キャピタルゲイン狙いで返済ができなくなる

 

物件の減価償却が切れて税金が払えなくなる

 

節税目的で購入して赤字になってしまう

 

 

 

キャピタルゲイン狙いで返済ができなくなる

不動産投資で自己破産!不動産で失敗する原因と対処法とは?

 

 

不動産投資には2種類の方法があります。

 

 

その1つが1980年代のバブル時に流行った方法のキャピタルゲイン投資

 

これは不動産を購入して売却をして利益を得る方法です。

 

この投資方法であれば不動産が値上がりしている時に購入して売れば、

 

値上がりした分だけ利益を出すことができます。

 

しかも短期間で行うことも可能なのでバブル期に流行った投資手法です。

 

これは銀行からお金を借りて行うので、もちろん返済もしなければなりませんが、

 

売却益が高いので銀行へも一括で返済できてしまうのです。

 

 

 

この投資方法はリスクが非常に高く、利回りが2%などの

 

低い家賃収入の場所でも行う手法なので売り抜けれなければ

 

長期で持ち続けなければならず、銀行への返済することが難しくなり

 

最終的に失敗してしまうリスクがあります。

 

 

 

現在でも東京の一部では値上がりがある地域がありますので

 

サラリーマンでもキャピタルゲインを狙って購入することは可能ですが

 

非常に大きなリスクと失敗する確率が高いことを認識しておく必要があります。

 

 

 

不動産投資で自己破産!不動産で失敗する原因と対処法とは?

 

 

 

逆に2016年現在のサラリーマンが行っている不動産投資手法は

 

インカムゲインで家賃収入を目的とした投資ですので

 

キャピタルよりは利益は上がりにくいですが時間をかけて行うことで

 

失敗する確率は非常に下がりますし、

 

サラリーマンが副業で行うにも十分に可能な投資手法なんです。

 

 

物件の減価償却が切れて税金が払えなくなる

不動産投資で自己破産!不動産で失敗する原因と対処法とは?

 

これは耐用年数超えの築古の物件を購入した時に多い失敗なのですが、

 

物件には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があり

 

それぞれ税務署で定めている耐用年数が

 

木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

 

これを基に税務署へ税金の届け出をしますが

 

木造だと22年で耐用年数が切れるので

 

例えば築23年の木造アパートを購入した場合

 

木造の耐用年数22年×0.22(償却率)=4年

 

耐用年数を超えた木造物件は4年で減価償却をしなければならなのです。

 

 

 

なので、物件価格4,000万円のアパート

 

(建物2,000万円、土地2,000万円)の場合、

 

建物2,000万円を4年で償却しますので毎年500万円減価償却できるのですが

 

5年目からは建物分の減価償却が終わるので収入から経費である減価償却が引けないので

 

所得が上がってしまい、一気に所得税が上がってしまう現象か起こるのです。

 

 

 

年間所得2,000万円以上であれば43%も所得税になるので

 

家賃収入があっても銀行への返済金は手元にありませんから

 

黒字倒産してしまうことがあるんです。

 

 

 

不動産投資はローンを組んで購入することがほとんどですから

 

ローン分はお金が残らないので、税金だけが異常に高くなってしまうのです。

 

これを知らずに物件だけを買っていくと不動産投資では失敗してしまうのです。

 

 

 

 

新築ワンルームマンションを節税目的で購入して赤字になってしまう

不動産投資で自己破産!不動産で失敗する原因と対処法とは?

 

 

 

 

これも非常に多い失敗事例です。

 

都市部東京を中心に新築ワンルームマンション投資が多く、

 

知識が浅いサラリーマンが副業目的や節税目的として始めてしまうのが

 

ワンルームマンション投資です。

 

 

この投資方法はこれから不動産投資でセミリタイアしたいと考えている

 

サラリーマンとは真逆のことをしていますので

 

セミリタイアしたいのであれば絶対にやってはいけない投資です。

 

 

 

新築ワンルームマンションは初年度から赤字になり

 

キャッシュフローがマイナスで毎月手出しをする手法になるので、

 

医師や弁護士開業医など税金が最高税率(55%)まで達している人であれば

 

マイナス分所得が減るので毎月手出しをしても税金が減ります。

 

 

 

でもサラリーマン新築ワンルームマンションに手を出すと物件を購入して

 

キャッシュフローがでるどころか、マイナスになってしまうのでお金が残らないのです。

 

 

 

税金が減ってもこれも幻想で購入後、減価償却が切れた段階から

 

所得が上がりますので所得税も上がってしまうのです。

 

 

 

 

したがって税金も上がるし、毎月手出しが発生でまさに投資どころではなくなってしまうんです。

 

 

 

さらにもっと恐ろしいのが、この新築ワンルームマンションは買った段階から

 

3割くらい売値が一気に落ちます。

 

車でも同じですが日本は新築から中古になると一気に価値が下がるのです。

 

なので物件を売却するにしても残債より売れる値段が低くなるので

 

売ってもまだ残債が残ってしまう状況になるのです。

 

 

この投資をサラリーマンでセミリタイアしたい人がやってしまうと

 

セミリタイアどころかお金がどんどん減っていってしまう状況になるのです。

 

 

 

節税目的で不動産投資を始めたい人が多いのですが

 

しっかりと自分の状況を確認してから始めることが大切です。

 

 

 

まずは各地で無料セミナーなど開催していますし、

 

サラリーマン大家の無料ブログなどありますのでまずは

 

勉強することから始めるのが不動産投資で失敗しない方法でしょう。